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1）公積金優(yōu)勢減弱

以前的公積金還是吸引力極強(qiáng)的，本身繳存的部分可以拿出來做首付（除了個別城市），貸款利率低，還款先劃轉(zhuǎn)繳存部分，好用的東西自然會出現(xiàn)一個問題，大家都搶著用，尤其是5~7%的商貸利率時，公積金維持在3.25%，二三十年貸款的等額本息差的可就不是一丁點(diǎn)的利息了。結(jié)合房地產(chǎn)供需關(guān)系的是賣方市場，直接就是不支持商轉(zhuǎn)公，不支持組合貸，愛買不買，要選擇純公積金，額度上限又比較低，房價畸高，要么選擇低首付更高利息的商貸，要么選擇更高首付，但額度極其有限的公積金，直至廣州取消公積金作為首付的限制，我才知道原來這個都不是默認(rèn)的規(guī)則，取決于地方的政策。

現(xiàn)在呢？最大的優(yōu)勢利息，沒有了，商貸門檻也低了，首付比例也低了，利息也低了，甚至出現(xiàn)過短期的商貸和公積金利率的倒掛，這也是各地反復(fù)在市場化和政策限制低息之間左右橫跳的原因，估計(jì)走市場化定價時，沒想到房貸利率能奔著2.8%去。即便叫停了商貸低于公積金貸款的放貸，但利差也就是幾十bp，公積金限制還多，自然就要想辦法把公積金存量（一般用沉睡）利用起來，比如增加額度，一人購房全家?guī)停砰_組合貸，放開商轉(zhuǎn)公等等，現(xiàn)在得公積金直付也是類似的道理，就是為了增加公積金的使用效率，2022年公積金貸款筆數(shù)跌幅高達(dá)20%，金額跌幅超過15%，在2023年諸多公積金刺激下，出現(xiàn)了明顯的反彈，當(dāng)然刺激購房是主要因素。

2）資金池的流向

進(jìn)入公共資金池的錢，就很難區(qū)分是福利還是稅收，怎么用完全由政策說了算，比如之前最缺公積金支撐的剛需，就是不支持組合貸和商轉(zhuǎn)公，當(dāng)然現(xiàn)在放開你說是讓利也好，更準(zhǔn)確來說就是履行公積金本該存在的意義也罷，但錢更低阻力的流向哪里，地方也不可能不做政策傾斜，即便這是你繳納的資金。公積金試點(diǎn)直付政策，當(dāng)然是優(yōu)先流向政府性經(jīng)營的房屋，讀者完全可以通過股權(quán)結(jié)構(gòu)去驗(yàn)證下各地已經(jīng)落地的政策，往往都會指定入庫的項(xiàng)目，錢相當(dāng)于從公積金資金池，直接流向了特定的政府性平臺（有些可能還是福利性質(zhì)的房屋），先租房，再提取，流向的是整個供給市場，而直付條件是流向特定的供給方，本身也并不是價格更便宜，而僅僅是流程上的差異。

我們再嘗試放眼更長的未來，地方收儲構(gòu)建公租房模式，這個是前幾年重點(diǎn)推動的“以改兼賑”政策，只是各地出臺文件的多，真正落地的少，最重要的原因是，房企極高價格買地（2019年~2022年），土地成本越是一線二線城市，占總房價的比例越高，可壓縮的空間就越小。房價收入比又限制了收購價格不可能太高，更何況還是打著福利性支出的旗號收儲，收上來以后改造家具家電投入又是一大筆錢，最后還保證至少不能比市場價高（否則無法提現(xiàn)福利性質(zhì)住房），入住率還得有保障，一般還會附加交通和區(qū)位必須好，這符合條件就很少了，所以各地是出臺政策多，實(shí)際落地的少，甚至搞蘿卜坑，就是為了置換債務(wù)。

公積金么，反正是公共資金池子，不用白不用，怎么用，流向哪里，都是政策非常關(guān)注的點(diǎn)，一方面去救樓市，比如這幾年不斷放寬的使用限制。不買房更低阻力和流程的流向政府性的項(xiàng)目，有利可圖，有政策傾斜，未來說不定地方收儲還真有可能有那么一絲的吸引力，但更多的還是現(xiàn)階段把公積金資金池的錢“盤活”，同時定向扶持一些地方自己的出租平臺，本身可能就是城投。對于個人來說，其實(shí)也沒有多少便利，都非常看運(yùn)氣，你租住的公共住房恰好在名單里面，那么你就可以選擇授權(quán)自動扣款，當(dāng)然價格上也沒差，只是不需要你自己按時提取罷了，對于大多數(shù)人自己租房的群體，那就沒什么影響了。

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