【已解決】 現在最缺房屋維修基金的你猜是誰？當然是早期建造的老破小！
最佳答案 2024-08-29 00:00
那會甚至都沒有商品房的概念，自然也就缺乏維修基金，公共賬戶假設是存量維修基金（1萬億）直接劃轉一部分，確實不需要額外繳納，但絕對合現收現付制度的養老金一樣成為旁氏結構。如果靠存量基金入市（投資），額外增加的收益作為公共資金池的來源，那么為什么不把收益給繳納的群體，還是拿后來者錢的收益去補貼老房子，要知道高杠桿高周期高容積率的房子可是密集創造于過去的房地產高漲周期，這些房子未來的維修基金缺口之后更大。
再說土地出讓金劃轉，早就能預測到老舊房子會出現房屋維修改造缺口，土地財稅常年10%以上增長的時候你怎么不出臺相關政策，8.7萬的頂峰，就是拿出來10%用于公共賬戶，一年就接近現在整個房地產市場維修基金的存量，現在土地拍賣近乎腰斬，且清一色的地方城投托底，左手負債右手花，現在想不起來老舊房子的風險了，怕是又得想辦法向居民開源，又向居民節流了。
總結起來，房地產養老基金確實不是嚴格意義上的房地產稅，顯然后者的義務性無償性更高一些，這些錢就是用來體檢維修和改造老房子的，核心問題就是向誰征收，我們嘗試看了幾種方式，都不可靠，動存量的房地產維修基金，確實也不需要額外繳納，但是會造成和養老金一樣的旁氏結構，且公共資金池子，先修繕誰的，后修繕誰的，又涉及到一個資金使用的問題。靠著財政補貼和土地財稅，現在客觀條件遠低于當時土地出讓金高漲的時期，當時都沒攢下來錢干這個事，現在提出了公共資金池子，還不需要居民交，你是賣地呢，還是收稅呢，亦或者削減開支擠出錢來干這個事情，本質還是居民的宏觀稅負，較真不是房地產稅沒有意義，核心是居民層面是否因為此公共資金池子而增加額外的開支，且這些錢還不受居民決定使用的方向，不是廣義稅是什么？
房子雖然是慢消費品，但也會衰老，這些潛在的維修基金本身就是應該計入到房地產的價格里面考慮，只是過去房地產過熱周期結合房地產捆綁的教育資源，高房齡、老破小也水漲船高，大家反而不那么關注未來的維修問題和居住屬性，自然退潮后就是這個問題。
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