3 【已解決】 如何看待現在老破小遭棄，好房子試點暢銷的現象？好房子得房率普遍超 100%的原因是什么？
據經濟觀察網，在住建部的大力倡導下，2024年下半年，全國主要城市開始大力推動“好房子”試點；成都等部分城市率先進入全面推廣階段，北京、上海、深圳、杭州等城市也陸續出現“好房子”地塊成交。
與傳統住宅相比，“好房子”具有諸多優勢。
第一，建筑標準提升。主體結構更加安全、綠色、節能，全包建筑結構更為穩固、防火、抗震；第二，規劃設計標準放寬。“好房子”擁有更豐富的公共空間配套，居住環境更為舒適、智能；第三，得房率較高，使“好房子”具備更高性價比。從目前獲批的項目來看，其得房率普遍超過100%，部分項目甚至高達150%。
最佳答案 2025-03-02 00:00
一邊是捧，一邊是踩。
一邊推出容積率新規，允許“偷面積”，提高得房率，為的就是促銷新房、從根源上有利土地出讓，這就是捧。
一邊推住房養老金增加存量房特別是老房子的持有成本；通過直接允許或者變相允許空置房降低物業費收取起到一石二鳥的作用——不僅在短期起到減緩因等效空置稅引起的拋售，又能在中長期起到加速存量房環境設施老化的效果；并且再次通過與得房率更高的新房的對比，從多方面多角度極力壓低購房者購買存量房特別是存量二手房的意愿，這就是踩。
新房的最大利益環節在土地出讓，持有存量未售房的開發商和持有存量二手房的個人天然就是唯一具備出讓土地能力的地方政府的競爭者。只要地方政府還有強烈的土地出讓意愿，那么這樣的競爭就注定是一邊倒的，因為地方政府在某種程度上既是運動員，又是裁判，隨時可以通過規則對持有存量未售房的開發商和持有二手房的個人進行降維打擊。
目前所謂的“好房子”，就是各地通過改變容積率計容規則，給開發商“松綁”，使開發商一直求之不得的通過“偷面積”等措施來吸引購房者的想法得以實現，使新房取得明顯吸引力，最終以促銷新房推動土地出讓。“好房子”上市后，在短時間內促進交易、促進土地出讓方面所形成的“脈沖”效果也會更加明顯。但這種促銷的代價，必然就是存量二手房更難成交。
所以我們也要清楚，新房市場與二手房市場的也必然會呈現越來越明顯的脫鉤過程，過去的新房有剛需型、有改善型，而將來新房市場基本都是改善型，并且趨向高端化，而真剛需的功能會幾乎全部由存量住房承擔。
很多人都用日本的數據舉例說東京的新房最終還是漲回了當年的價格，大多數反駁觀點首先考慮的是這種說法忽視了通脹和匯率等因素。但其實最重要的差異，在于新房市場已經明確完成高端化，有精細化的設施與服務配套，與過去偏向剛需的普通的剛需房已經不是一個檔次的產品，前后的價格并不具備可比性。
真剛需群體也無需望新房興嘆，因為現在的“好房子”的精細化的設施的維護成本也要遠高于普通的存量住房。基于幾元一平的物業費往往都要嫌貴的國情，“好房子”的維護成本更不是真剛需群體能承擔得起的。
過去中文互聯網對西方國家幾十年上百年的住宅都還能住人、而中國住宅似乎建了二十多年就要面臨拆遷這種對比的看法，是西方的住宅質量過關、中國的住宅質量沒有保證。其實，根本原因在于城鎮化過程走到了哪個環節，在于政府是否能夠通過拆遷獲取可觀的土地出讓金與拆遷成本的利差（根本原因在容積率）。很快，中國也將經歷這個階段，中國居民居住房屋的房齡也會普遍延長到三十年、五十年。
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